{"id":1278,"date":"2024-03-31T13:23:45","date_gmt":"2024-03-31T10:23:45","guid":{"rendered":"https:\/\/aklawoffice.gr\/?p=1278"},"modified":"2024-03-31T13:24:14","modified_gmt":"2024-03-31T10:24:14","slug":"antiparoxi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aklawoffice.gr\/fr\/antiparoxi\/","title":{"rendered":"Contrats d’\u00e9change: Qu’ est-ce que je dois savoir?"},"content":{"rendered":"
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1.Comment fonctionne initialement ce contrat?<\/strong><\/h2>\n

Le sch\u00e9ma de base selon lequel fonctionne ce contrat est le suivant : Le propri\u00e9taire du terrain confie \u00e0 l’ entrepreneur la construction soit d’ un immeuble \u00e0 plusieurs \u00e9tages<\/strong>, soit de plusieurs b\u00e2timents distincts sur le terrain qu’ il lui fournit. En contrepartie des services fournis par l’ entrepreneur, le paiement convenu consiste en la cession \u00e0 celui-ci<\/strong> (ou \u00e0 des tiers d\u00e9sign\u00e9s par lui) de certains pourcentages indivis sur les b\u00e2timents construits ensemble avec les espaces divisibles qui y sont n\u00e9cessairement associ\u00e9s.<\/strong> Ainsi, le propri\u00e9taire du terrain \u00ab\u00a0garde\u00a0\u00bb pour lui-m\u00eame un pourcentage indivis du terrain apr\u00e8s soustraction des pourcentages \u00e0 c\u00e9der \u00e0 l’ entrepreneur. Il est cependant important de savoir \u00e0 l’ avance si un immeuble \u00e0 plusieurs \u00e9tages ou un b\u00e2timent distinct sera construit sur le terrain, car :<\/p>\n

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  • Le b\u00e2timent est l\u00e9galement r\u00e9gi par la loi 3741\/1929<\/strong> en tant que propri\u00e9t\u00e9 horizontale.<\/li>\n
  • Les b\u00e2timents individuels sont r\u00e9gis par la loi 1024\/1971<\/strong> en tant que propri\u00e9t\u00e9 verticale et sont transf\u00e9r\u00e9s et \u00ab\u00a0divis\u00e9s\u00a0\u00bb l\u00e9galement de mani\u00e8re diff\u00e9rente.<\/li>\n<\/ul>\n

    2.Quelles sont les obligations des parties \u00e0 ce contrat?<\/strong><\/h2>\n

    Bien qu’ il s’ agisse d’ un contrat mixte,<\/strong> il a \u00e9t\u00e9 admis que les dispositions du contrat d’ entreprise s’ appliquent \u00e0 ce contrat (articles 681 et suivants du Code civil). Cela a une grande importance pratique car :<\/p>\n

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    • L’ obligation principale de l’ employeur est de payer la r\u00e9mun\u00e9ration de l’ entrepreneur<\/strong> (qui consistera ici en la cession des pourcentages indivis sur le terrain).<\/li>\n
    • L’ obligation principale de l’ entrepreneur est d’ ex\u00e9cuter les travaux avec diligence<\/strong> (et si l’ entrepreneur utilise des mat\u00e9riaux fournis par le propri\u00e9taire, alors il doit \u00e9galement les utiliser avec diligence et, \u00e0 la fin des travaux, rendre compte de tout surplus – s’ il en existe – au propri\u00e9taire).<\/li>\n<\/ul>\n

      3.En tant que tiers achetant \u00e0 l’ entrepreneur, comment suis-je prot\u00e9g\u00e9?<\/strong><\/h2>\n

      Il est vrai que le contrat conclu entre le propri\u00e9taire du terrain et l’ entrepreneur concerne la cession (\u00e0 l’ entrepreneur) des pourcentages indivis sur le terrain une fois la construction termin\u00e9e.<\/strong> Cela signifie que, dans un premier temps, le tiers n’ est pas prot\u00e9g\u00e9. Il peut rechercher sa protection de deux mani\u00e8res :<\/p>\n

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      • Soit l’ entrepreneur lui c\u00e8de la cr\u00e9ance qu’ il d\u00e9tient contre le propri\u00e9taire du terrain en vertu du contrat initial (= la cession des pourcentages indivis) et que le tiers se tourne donc contre le propri\u00e9taire du terrain lui-m\u00eame.<\/strong><\/li>\n
      • Soit le tiers exerce les droits de l’ entrepreneur contre le propri\u00e9taire du terrain par le biais d’ une action oblique,<\/strong> afin que le propri\u00e9taire du terrain c\u00e8de \u00e0 l’ entrepreneur les pourcentages qui lui sont dus (et que l’ entrepreneur les c\u00e8de ensuite au tiers).<\/li>\n<\/ul>\n

        4.Comment doit \u00eatre conclu le contrat de contrepartie?<\/strong><\/h2>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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        Il est crucial ici que le contrat de contrepartie concerne une construction immobili\u00e8re future sur un terrain, et donc qu’ il rel\u00e8ve des dispositions relatives aux biens immobiliers,<\/strong> ce qui signifie qu’ il doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 sous forme d’ acte authentique (donc avec l’ intervention d’ un notaire). Souvent, dans la pratique, les parties choisissent de conclure un avant-contrat de cession de pourcentage indivis sur le terrain AVANT la signature du contrat principal.<\/strong> Cependant, m\u00eame dans ce cas, l’ avant-contrat initial sera incorpor\u00e9 dans le contrat final entre les parties et tout cela doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 sous forme authentique, d\u00e8s lors que l’ on parle bien s\u00fbr de bien immobilier.<\/p>\n

        5.Quels sont mes droits en tant qu’ employeur initialement?<\/strong><\/h2>\n

        L’ employeur, en tant que pr\u00eateur de la prestation due par l’ entrepreneur, a certains droits \u00e0 son encontre :<\/p>\n

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        • Droit \u00e0 une ex\u00e9cution appropri\u00e9e de l’ ouvrage en cours de construction<\/strong> (c’ est-\u00e0-dire sans d\u00e9fauts r\u00e9els ou juridiques, ainsi que avec toutes les qualit\u00e9s convenues si elles ont \u00e9t\u00e9 convenues).<\/li>\n
        • Droit \u00e0 la livraison de l’ ouvrage construit par l’ entrepreneur<\/strong> (afin que l’ employeur puisse le v\u00e9rifier et finalement l’ approuver).<\/li>\n
        • Droit d’ exiger que l’ entrepreneur ex\u00e9cute lui-m\u00eame l’ ouvrage<\/strong> (et non pas qu’ il utilise un sous-traitant, ce qui est interdit en principe par l’ article 684 du Code civil).<\/li>\n
        • Droit d’ exiger de l’ entrepreneur qu’ il utilise avec diligence les mat\u00e9riaux fournis par l’ employeur,<\/strong> qu’ il rende compte \u00e0 la fin de l’ ouvrage, ainsi que de l’ informer sur le co\u00fbt et l’ avancement des travaux (afin que le contrat ne d\u00e9vie pas de mani\u00e8re anormale).<\/li>\n<\/ul>\n

          \"\"6.Quels sont mes droits en tant qu’ entrepreneur?<\/strong><\/h2>\n

          Le droit fondamental de l’ entrepreneur est, en principe, le droit au paiement de la r\u00e9mun\u00e9ration convenue entre lui et l’ employeur.<\/strong> En ce qui concerne le moment du paiement de la r\u00e9mun\u00e9ration, l’ article 694 du Code civil dispose que la r\u00e9mun\u00e9ration de l’ entrepreneur est vers\u00e9e lors de la livraison de l’ ouvrage.<\/strong> C’ est la r\u00e8gle, mais les parties peuvent convenir diff\u00e9remment concernant la r\u00e9mun\u00e9ration<\/strong> (par exemple, une r\u00e9mun\u00e9ration \u00e0 l’ heure convenu entre les parties). Il convient \u00e9galement de mentionner que l’ entrepreneur n’ est pas consid\u00e9r\u00e9 comme un \u00ab\u00a0employ\u00e9\u00a0\u00bb de l’ employeur, donc il n’ est PAS tenu de suivre les instructions de ce dernier<\/strong> (sauf accord contraire). L’ entrepreneur peut \u00e9galement, dans le cas o\u00f9 l’ employeur ne lui paie pas la r\u00e9mun\u00e9ration \u00e0 la livraison de l’ ouvrage (car alors elle devient exigible et une cr\u00e9ance), refuser de livrer l’ ouvrage \u00e0 l’ employeur tant que ce dernier ne lui verse pas simultan\u00e9ment la r\u00e9mun\u00e9ration et les frais convenus<\/strong> (en invoquant l’ exception d’ inex\u00e9cution du contrat).<\/p>\n

          7.Que puis-je faire si la construction pr\u00e9sente des d\u00e9fauts?<\/strong><\/h2>\n<\/div>\n
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          Si l’ ouvrage en cours de construction par l’ entrepreneur pr\u00e9sente des d\u00e9fauts, alors l’ employeur, en fonction de la gravit\u00e9 des d\u00e9fauts, a certains droits :<\/p>\n

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          • Demande de rectification des d\u00e9fauts<\/strong> (droit qui n’ est accord\u00e9 que en cas de d\u00e9fauts substantiels et toujours dans le d\u00e9lai raisonnable afin de ne pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme abusif).<\/li>\n
          • Droit \u00e0 une r\u00e9duction du paiement de l’ entrepreneur<\/strong> (toujours par rapport au paiement qui aurait \u00e9t\u00e9 d\u00fb \u00e0 l’ entrepreneur en cas de r\u00e9alisation d’ un ouvrage parfaitement construit et en tenant compte \u00e9galement de l’\u00e9tendue de l’\u00e9cart par rapport \u00e0 l’ ouvrage construit).<\/li>\n
          • Droit de r\u00e9siliation<\/strong> (si l’ ouvrage pr\u00e9sente des d\u00e9fauts substantiels ainsi qu’ une absence de caract\u00e9ristiques convenues, sans qu’ il soit n\u00e9cessaire de prouver une faute de l’ entrepreneur).<\/li>\n
          • R\u00e9clamation de dommages et int\u00e9r\u00eats<\/strong> (qui peut \u00eatre exerc\u00e9e \u00e0 la place du droit de r\u00e9siliation ou de la r\u00e9duction de la r\u00e9mun\u00e9ration en cas de d\u00e9fauts substantiels (et accessoires)).<\/li>\n<\/ul>\n

            Ces droits susmentionn\u00e9s sont en relation de substitution entre eux = si l’ employeur choisit d’ exercer l’ un d’ eux, il ne peut pas exercer un autre parmi les restants.<\/strong><\/p>\n

            8.Les clauses contractuelles pour une r\u00e9duction de l’ entrepreneur sont-elles valides?<\/strong><\/h2>\n

            Tr\u00e8s souvent dans les contrats de contrepartie, il est convenu entre l’ employeur et l’ entrepreneur que si les travaux de construction ne commencent pas en temps opportun<\/strong> ou s’ ils sont injustement retard\u00e9s pendant une longue p\u00e9riode, l’ employeur conserve le droit de r\u00e9silier le contrat sans avoir \u00e0 respecter de d\u00e9lai,<\/strong> comme c’ est le cas pour la r\u00e9siliation l\u00e9gale. Tout cela est souvent refl\u00e9t\u00e9 dans une clause contractuelle de r\u00e9duction<\/strong> qui fait partie du contrat d’ entreprise avec lequel les parties sont li\u00e9es. En raison du principe de la libert\u00e9 contractuelle qui pr\u00e9vaut en droit civil, les parties peuvent pr\u00e9voir de telles clauses m\u00eame avec un contenu diff\u00e9rent<\/strong> (par exemple, fixer des d\u00e9lais avant lesquels le droit de r\u00e9siliation ne peut pas \u00eatre exerc\u00e9).<\/p>\n

            La clause contractuelle d\u00e9crite NE devrait pas \u00eatre confondue avec le droit de r\u00e9siliation ind\u00e9pendant accord\u00e9 par l’ article 700 du Code civil \u00e0 l’ employeur pour r\u00e9silier le contrat d’ entreprise<\/strong> s’ il existe une raison grave m\u00eame sans respecter de d\u00e9lai.<\/p>\n

            Si l’ employeur exerce le droit de r\u00e9siliation, deux cons\u00e9quences se produisent :<\/p>\n

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            • D’ une part, il doit verser \u00e0 l’ entrepreneur la r\u00e9mun\u00e9ration convenue<\/strong> (donc le transfert des pourcentages indivis sur la construction qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e).<\/li>\n
            • D’ autre part, l’ entrepreneur doit livrer \u00e0 l’ employeur la partie de l’ ouvrage qui a \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9e jusqu’\u00e0 la r\u00e9siliation<\/strong> (m\u00eame si elle est incompl\u00e8te).<\/li>\n<\/ul>\n

              9.Collaboration de l’ employeur lors de la r\u00e9ception de l’ ouvrage<\/strong><\/h2>\n

              En premier lieu, l’ employeur, en tant que pr\u00eateur, n’ est pas tenu de collaborer \u00e0 la r\u00e9ception de l’ ouvrage par l’ entrepreneur<\/strong> (et donc il ne devient pas en retard pour non-collaboration). Cependant, il existe de nombreuses exceptions \u00e0 cette r\u00e8gle,<\/strong> dans lesquelles un devoir de collaboration incombe \u00e0 l’ employeur pour la r\u00e9ception de l’ ouvrage, de sorte que s’ il ne remplit pas cette obligation, il subit les cons\u00e9quences du retard de pr\u00eateur.<\/strong> Ces exceptions peuvent d\u00e9couler d’ un accord entre les parties, explicite ou tacite. Par exemple, si c’ est l’ employeur qui doit veiller \u00e0 ce que l’ ouvrage soit inspect\u00e9 par l’ inspecteur comp\u00e9tent et son ing\u00e9nieur, le non-examen de leur part le rend en retard en tant que pr\u00eateur<\/strong> (et donc l’ entrepreneur peut refuser d’ ex\u00e9cuter la prestation, c’ est-\u00e0-dire de livrer l’ ouvrage, jusqu’\u00e0 ce que l’ employeur remplisse la sienne, et il peut \u00e9galement se tourner vers lui avec une demande de dommages-int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice subi pendant cette p\u00e9riode).<\/p>\n

              10.Comment je peux me prot\u00e9ger en tant qu’ entrepreneur contre l’ employeur?<\/strong><\/h2>\n
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              Pour s\u00e9curiser ses droits vis-\u00e0-vis de l’ employeur, l’ entrepreneur N’ A PAS ici de privil\u00e8ge l\u00e9gal sur les biens meubles qu’ il poss\u00e8de et qui se trouvent dans le chantier (ici la construction) du fait de la nature de l’ accord de contre-prestation.<\/strong> Il est important de souligner que ce privil\u00e8ge couvre la r\u00e9mun\u00e9ration de l’ entrepreneur en fonction de la valeur du bien meuble donn\u00e9 en garantie<\/strong> (par exemple, une voiture gar\u00e9e dans le terrain, mais en raison de la nature de l’ accord de contre-prestation, il ne peut pas \u00eatre appliqu\u00e9 ici comme dans un contrat de construction qui ne pr\u00e9sente pas de telles particularit\u00e9s).<\/p>\n

              Pour cette raison, en vertu de l’ article 702 du Code civil, les travailleurs ont un privil\u00e8ge sur les salaires qui leur sont dus, qu’ ils peuvent exiger directement de l’ employeur<\/strong> pour le montant que ce dernier doit \u00e0 l’ entrepreneur. Cette cr\u00e9ance concerne toutes sortes de prestations li\u00e9es \u00e0 une relation de travail d\u00e9pendant,<\/strong> telles que les salaires, les primes de vacances, les r\u00e9mun\u00e9rations pour les heures suppl\u00e9mentaires, etc. De plus, les travailleurs conservent une cr\u00e9ance initiale pour leur salaire CONTRE l’ entrepreneur<\/strong> (= l’ employeur et l’ entrepreneur sont maintenant responsables solidairement).<\/p>\n

              Enfin, en vertu de l’ article 702 alin\u00e9a 3, aucun accord ne peut \u00eatre conclu pour limiter les droits du travailleur, notamment pour cette cr\u00e9ance l\u00e9gale, comme d\u00e9crite ci-dessus.<\/strong> Une fois que le travailleur a inform\u00e9 l’ employeur qu’ il exercera sa r\u00e9clamation pour les salaires, l’ employeur ne peut plus remplir son obligation envers l’ entrepreneur, ni s’ arranger avec lui, mais doit verser directement les salaires et autres avantages p\u00e9cuniaires aux travailleurs.<\/p>\n

              11.Que se passe-t-il dans le budget du projet?<\/strong><\/h2>\n

              Il est courant et extr\u00eamement important pour les parties \u00e0 un contrat de contre-prestation de pr\u00e9parer un budget indiquant la quantit\u00e9 et le type de mat\u00e9riaux n\u00e9cessaires \u00e0 la construction du b\u00e2timent,<\/strong> ainsi que des prix indicatifs que l’ employeur devra payer \u00e0 l’ entrepreneur apr\u00e8s le paiement de la r\u00e9mun\u00e9ration de ce dernier, en fonction de savoir si l’ employeur fournit ou non les mat\u00e9riaux.<\/p>\n

              \u00c0 ce stade, il est crucial de faire la distinction entre un budget indicatif et exclusif :<\/p>\n

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              • Si le budget est indicatif, l’ entrepreneur peut demander une r\u00e9mun\u00e9ration plus \u00e9lev\u00e9e en raison de l’ augmentation des co\u00fbts survenue par la suite,<\/strong> SEULEMENT si cette augmentation est raisonnable.<\/strong> En revanche, s’ il s’ agit d’ une augmentation importante, l’ entrepreneur doit informer l’ employeur de l’ augmentation significative des co\u00fbts, et deux options s’ offrent \u00e0 l’ employeur : soit payer la r\u00e9mun\u00e9ration suppl\u00e9mentaire demand\u00e9e par l’ entrepreneur, soit se retirer du contrat de contre-prestation (auquel cas les dispositions de la question 8 s’ appliquent).<\/li>\n
              • Si le budget est exclusif, l’ entrepreneur n’ a pas le droit de demander une augmentation de sa r\u00e9mun\u00e9ration en cas d’ augmentation des co\u00fbts des travaux,<\/strong> car il a express\u00e9ment garanti \u00e0 l’ employeur l’ exactitude du budget. Cependant, il n’ est pas exclu que les parties conviennent d’ un ajustement des prix ou des quantit\u00e9s de mat\u00e9riaux n\u00e9cessaires \u00e0 l’ ex\u00e9cution du projet, \u00e0 moins que cela ne soit impossible.<\/li>\n<\/ul>\n

                \u00c0 c\u00f4t\u00e9 du client et de ses besoins<\/strong><\/p>\n

                Athena Kontogianni – Avocate<\/strong><\/p>\n

                Ce qui pr\u00e9c\u00e8de ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilit\u00e9 n’ est engag\u00e9e. Pour plus d’ informations, veuillez nous contacter.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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