Βραχυχρόνιες μισθώσεις 2026:10 κρίσιμες νομικές & φορολογικές απαντήσεις για ιδιοκτήτες & διαχειριστές.

Η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων εισέρχεται σε μία φάση πλήρους κανονιστικής ρύθμισης και συστηματικού ελέγχου. Για τους ιδιοκτήτες, τους διαχειριστές και τους επενδυτές ακινήτων, η ορθή εφαρμογή του νομοθετικού πλαισίου δεν αποτελεί απλώς μια τυπική διαδικασία, αλλά θεμελιώδη προϋπόθεση για τη διασφάλιση της επένδυσης και την αποφυγή διοικητικών κυρώσεων.

Το νέο πλαίσιο επανακαθορίζει τις τεχνικές προδιαγραφές των καταλυμάτων, μεταβάλλει τη φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων, εισάγει υποχρεώσεις εταιρικής μετατροπής για όσους διαχειρίζονται πολλαπλά ακίνητα και αναμορφώνει το μοντέλο χρεώσεων στις ψηφιακές πλατφόρμες. Παράλληλα, οι διασταυρωτικοί έλεγχοι από τις αρμόδιες αρχές καθιστούν την προληπτική νομική και φορολογική συμμόρφωση απαραίτητο εργαλείο για κάθε επαγγελματία του κλάδου.

Στον αναλυτικό οδηγό 10 ερωτο-απαντήσεων που ακολουθεί, εξετάζουμε τις βασικές νομικές, λειτουργικές και οικονομικές παραμέτρους του νέου καθεστώτος, παρέχοντας τον οδικό χάρτη για την ασφαλή και βιώσιμη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας σας.

1.Ποιες είναι οι βασικές νομικές και λειτουργικές προδιαγραφές που πρέπει πλέον να πληροί ένα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Η νέα νομοθεσία μετατοπίζει το επίκεντρο από την απλή δήλωση εσόδων στην ουσιαστική καταλληλότητα του καταλύματος. Πλέον, κάθε ακίνητο που διατίθεται σε πλατφόρμες τύπου Airbnb οφείλει να πληροί συγκεκριμένες τεχνικές προδιαγραφές ασφαλείας, υγιεινής και λειτουργικότητας. Η συμμόρφωση αυτή ελέγχεται διοικητικά και επιτοπίως, καθιστώντας την τεχνική προετοιμασία του ακινήτου απαραίτητο στάδιο πριν από οποιαδήποτε εκμίσθωση.

Στο πεδίο της ασφάλειας, απαιτείται η εγκατάσταση πιστοποιημένων συστημάτων πυρασφάλειας, όπως ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες κατάλληλου τύπου σε εμφανή και προσβάσιμα σημεία, καθώς και σαφείς οδηγίες διαφυγής. Παράλληλα, τα ακίνητα πρέπει να διαθέτουν επαρκή φυσικό φωτισμό, εξαερισμό και υπεύθυνες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις με σχετικό πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου. Η τήρηση αυτών των προτύπων προστατεύει τον διαχειριστή από αστικές και ποινικές ευθύνες σε περίπτωση ατυχήματος.

Επιπλέον, θεσπίζονται συγκεκριμένα όρια χωρητικότητας και απαιτήσεις υγιεινής, απαγορεύοντας την υπεράριθμη φιλοξενία επισκεπτών σε χώρους που δεν πληρούν τις ελάχιστες επιφάνειες ανά άτομο. Ο εξοπλισμός του ακινήτου πρέπει να συντηρείται τακτικά, ενώ η παροχή βασικών διευκολύνσεων καθίσταται υποχρεωτική. Η μη πλήρωση των εν λόγω προδιαγραφών συνεπάγεται την άμεση αφαίρεση του δικαιώματος ανάρτησης του ακινήτου στις πλατφόρμες.

2.Πώς διαμορφώνεται το νέο σύστημα ελέγχων από τις αρχές και ποια είναι τα διοικητικά πρόστιμα για μη συμμόρφωση;

Το Υπουργείο Τουρισμού, σε συνεργασία με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ενεργοποιεί ένα συντονισμένο και διασταυρωτικό σύστημα εποπτείας. Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται πλέον μόνο στις ψηφιακές διασταυρώσεις στοιχείων, αλλά επεκτείνονται σε στοχευμένους επιτόπιους ελέγχους από μικτά κλιμάκια. Η διαδικασία αυτή αποσκοπεί στον εντοπισμό μη δηλωμένων καταλυμάτων και στην επαλήθευση των τεχνικών προδιαγραφών.

Η ελεγκτική διαδικασία ξεκινά συνήθως με ηλεκτρολογική διασταύρωση δεδομένων, κατά την οποία οι αρχές συγκρίνουν τις καταχωρίσεις στις πλατφόρμες με τα στοιχεία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Εφόσον εντοπιστούν ασυμφωνίες, αποστέλλεται ηλεκτρολογική ειδοποίηση στον διαχειριστή με προθεσμία προσκόμισης δικαιολογητικών. Αν οι εξηγήσεις δεν κριθούν επαρκείς, ακολουθεί επιτόπια αυτοψία από τις Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού.

Τα διοικητικά πρόστιμα για παραβάσεις έχουν αναπροσαρμοστεί σημαντικά προς το αυστηρότερο. Σε περίπτωση που ένα ακίνητο διατίθεται χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή χωρίς να πληροί τις νόμιμες προδιαγραφές, το αρχικό πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ. Το ποσό αυτό διπλασιάζεται ή τριπλασιάζεται σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης παράβασης εντός του ίδιου έτους, φτάνοντας έως και τις 20.000 ευρώ.

3.Ποιοι ποσοτικοί περιορισμοί ισχύουν στον αριθμό των ακινήτων και στη διάρκεια της μίσθωσης;

Ο νέος νόμος εισάγει συγκεκριμένους περιορισμούς που αποσκοπούν στη ρύθμιση της αγοράς και στον διαχωρισμό της ιδιωτικής διαχείρισης από την αμιγώς επαγγελματική δραστηριότητα. Οι περιορισμοί αυτοί αφορούν τόσο τον αριθμό των ακινήτων που δύναται να εκμεταλλεύεται ένα φυσικό πρόσωπο όσο και τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης σε καθορισμένες περιοχές.

Όσον αφορά τα φυσικά πρόσωπα, θεσπίζεται ανώτατο όριο εκμετάλλευσης έως δύο (2) ακινήτων υπό το καθεστώς της ιδιωτικής βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εφόσον ένα φυσικό πρόσωπο διαχειρίζεται τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα, υποχρεούται εκ του νόμου να προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (σύσταση εταιρείας ή ατομική επιχείρηση), υπαγόμενο στο αντίστοιχο φορολογικό και ασφαλιστικό καθεστώς.

Σχετικά με τη χρονική διάρκεια, παρέχεται η εξουσιοδότηση στις αρμόδιες αρχές να επιβάλλουν χρονικούς περιορισμούς στη μίσθωση ακινήτων σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως «κορεσμένες». Στις περιοχές αυτές, η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να περιορίζεται στις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, εκτός εάν το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή δεν υπερβαίνει καθορισμένα όρια ή ισχύουν ειδικές εξαιρέσεις.

4.Πώς μεταβάλλεται το μοντέλο χρεώσεων και προμηθειών της Airbnb και τι πρέπει να προσέξουν οι οικοδεσπότες;

Η δομή των προμηθειών στις ψηφιακές πλατφόρμες υφίσταται σημαντική αναμόρφωση στο πλαίσιο της ευρωπαϊκής οδηγίας για τη διαφάνεια των τιμών. Το προηγούμενο μοντέλο, κατά το οποίο η προμήθεια καταμεριζόταν μεταξύ του επισκέπτη και του οικοδεσπότη, αντικαθίσταται σταδιακά από ένα ενοποιημένο σύστημα χρέωσης αποκλειστικά στον οικοδεσπότη (Host-only fee).

Με το νέο σύστημα, ο επισκέπτης βλέπει κατά την αναζήτηση την τελική τιμή διανυκτέρευσης, χωρίς πρόσθετες «χρεώσεις υπηρεσίας» στο στάδιο της ολοκλήρωσης της κράτησης. Ωστόσο, ολόκληρο το ποσοστό της προμήθειας της πλατφόρμας (το οποίο διαμορφώνεται περίπου στο 15,5%) αφαιρείται απευθείας από την αμοιβή που εισπράττει ο οικοδεσπότης.

Η αλλαγή αυτή απαιτεί άμεση προσαρμογή της τιμολογιακής πολιτικής των διαχειριστών. Εάν ένας οικοδεσπότης δεν αναπροσαρμόσει την ονομαστική τιμή διανυκτέρευσης, η αύξηση της κρατούμενης προμήθειας θα απορροφηθεί εξ ολοκλήρου από το δικό του περιθώριο κέρδους, οδηγώντας σε αυτόματη μείωση των καθαρών εσόδων του.

5.Ποιο είναι το φορολογικό πλαίσιο για τα εισοδήματα φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο (2) ακίνητα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Η φορολόγηση γίνεται με την αυτοτελή κλίμακα των μισθωμάτων, η οποία είναι προδευτική και υπολογίζεται επί του ακαθάριστου εισοδήματος.

Τα συντελεστές της φορολογικής κλίμακας διαμορφώνονται ως εξής:

• 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ.

• 35% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ.

• 45% για το τμήμα του εισοδήματος που υπερβαίνει τις 35.000 ευρώ.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι στο καθεστώς φυσικών προσώπων δεν αναγνωρίζονται εκπτώσεις δαπανών ανακαίνισης, συντήρησης ή λειτουργικών εξόδων από το φορολογητέο εισόδημα, πέραν της τυπικής αυτόματης έκπτωσης 5% για επισκευή και συντήρηση ακινήτων που εφαρμόζεται οριζόντια.

Εάν παράλληλα με τη διαμονή παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, μεταφορά, ξενάγηση ή παροχή γευμάτων), το συνολικό εισόδημα χαρακτηρίζεται εξ ολοκλήρου ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται έναρξη ατομικής επιχείρησης ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.

6.Πότε καθίσταται υποχρεωτική η σύσταση εταιρείας (έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας) και ποιες οι φορολογικές συνέπειες;

Η σύσταση εταιρείας ή η έναρξη ατομικής επιχείρησης καθίσταται υποχρεωτική εκ του νόμου όταν συντρέχει μία από τις ακόλουθες προϋποθέσεις: α) το φυσικό πρόσωπο διαχειρίζεται τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, β) παρέχονται πρόσθετες περιποιητικές υπηρεσίες πέραν της αλλαγής κλινοσκεπασμάτων, ή γ) η διαχείριση ασκείται από νομικό πρόσωπο.

Με την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, το εισόδημα δεν φορολογείται με την κλίμακα των ακινήτων, αλλά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Για τις εταιρικές μορφές (ΙΚΕ, ΕΠΕ, ΑΕ), ο εταιρικός φόρος εισοδήματος υπολογίζεται με σταθερό συντελεστή 22% επί των καθαρών κερδών, ενώ για τις ατομικές επιχειρήσεις εφαρμόζεται η προοδευτική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (9% έως 44%).

Το κύριο πλεονέκτημα της εταιρικής μορφής είναι η δυνατότητα έκπτωσης όλων των παραγωγικών δαπανών. Έξοδα ανακαίνισης, απόσβεσης παγίων, προμήθειες πλατφορμών, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, αμοιβές προσωπικού και λειτουργικά έξοδα αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδα, μειώνοντας το τελικό φορολογητέο αποτέλεσμα.

7.Τι ισχύει για τον ΦΠΑ και το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση;

Η εφαρμογή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) διαφοροποιείται με βάση τη νομική μορφή του διαχειριστή. Για τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο (2) ακίνητα, η δραστηριότητα μέχρι σήμερα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Αντίθετα, για επιχειρήσεις και φυσικά πρόσωπα με τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα, οι υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάγονται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.

Επιπλέον, θεσπίζεται η υποχρεωτική επιβολή του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (πρώην Φόρος Διαμονής) σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανεξαρτήτως αν ο διαχειριστής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Το τέλος αυτό βαρύνει τον διαμονητή (επισκέπτη) και εισπράττεται από τον εκμισθωτή, ο οποίος υποχρεούται να το αποδίδει μηνιαίως στη φορολογική διοίκηση.

Το ύψος του Τέλους Ανθεκτικότητας διαφοροποιείται αναλόγως της χρονικής περιόδου και του τύπου του καταλύματος:

• Μάρτιος έως Οκτώβριος (θερινή περίοδος): 1,50 ευρώ ανά ημέρα χρήσης για διαμερίσματα/μονοκατοικίες. Εάν πρόκειται για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., το τέλος ανέρχεται σε 10,00 ευρώ ανά ημέρα.

• Νοέμβριος έως Φεβρουάριος (χειμερινή περίοδος): 0,50 ευρώ ανά ημέρα χρήσης (ή 4,00 ευρώ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.).

8.Ποιες είναι οι ασφαλιστικές υποχρεώσεις (ΕΦΚΑ) για όσους δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Για τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο (2) ακίνητα και φορολογούνται στην κλίμακα των μισθωμάτων, δεν υφίσταται υποχρέωση εγγραφής στον ΕΦΚΑ ούτε καταβολής ασφαλιστικών εισφορών. Το εισόδημα θεωρείται καθαρά προϊόν εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας και δεν γεννά ασφαλιστέα ιδιότητα.

Αντιθέτως, μόλις συμπληρωθεί η προϋπόθεση των τριών (3) ακινήτων ή πραγματοποιηθεί έναρξη ατομικής επιχείρησης, ο διαχειριστής αποκτά την ιδιότητα του ελεύθερου επαγγελματία. Στην περίπτωση αυτή, καθίσταται υποχρεωτική η ασφάλιση στον e-ΕΦΚΑ (πρώην ΟΑΕΕ) και η καταβολή των προβλεπόμενων μηνιαίων ασφαλιστικών εισφορών βάσει των επιλεγμένων ασφαλιστικών κατηγοριών.

Στην περίπτωση σύστασης κεφαλαιουχικών εταιρειών (όπως ΙΚΕ), η υποχρέωση ασφάλισης καταλαμβάνει τον διαχειριστή της εταιρείας ή/και τους εταίρους ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής και τη μορφή της εταιρείας. Οι εισφορές υπολογίζονται με βάση τις ισχύουσες διατάξεις για τα διοικητικά στελέχη νομικών προσώπων.

9.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων και οι προθεσμίες υποβολής δηλώσεων;

Η διαφάνεια των συναλλαγών διασφαλίζεται μέσω του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Κάθε ακίνητο πρέπει υποχρεωτικά να εγγράφεται στο Μητρώο πριν από την ανάρτησή του σε οποιαδήποτε ψηφιακή πλατφόρμα, λαμβάνοντας τον μοναδικό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε εμφανές σημείο σε κάθε ψηφιακή ή έντυπη αγγελία ή προώθηση του ακινήτου. Οι πλατφόρμες υποχρεούνται να διαγράφουν αυτόματα τις καταχωρίσεις που δεν φέρουν έγκυρο ΑΜΑ ή εμφανίζουν ανακριβή στοιχεία.

Παράλληλα, ο διαχειριστής υποχρεούται να υποβάλλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» για κάθε μίσθωση ξεχωριστά. Η δήλωση αυτή υποβάλλεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή. Σε περίπτωση ακύρωσης της κράτησης, οφείλει επίσης να υποβληθεί σχετική τροποποιητική δήλωση.

10.Πώς επηρεάζονται οι υφιστάμενες μισθώσεις και ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσει ένας ιδιοκτήτης για πλήρη νομική κάλυψη;

Οι νέες ρυθμίσεις καταλαμβάνουν τόσο τις νέες όσο και τις υφιστάμενες βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες που ήδη δραστηριοποιούνται στον χώρο οφείλουν να προβούν σε άμεσο επανέλεγχο των διαδικασιών τους προκειμένου να προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις.

Τα βήματα για την πλήρη νομική και λειτουργική κάλυψη περιλαμβάνουν:

1. Τεχνικό και Πολεοδομικό Έλεγχο: Επιθεώρηση του ακινήτου από μηχανικό για τη διασφάλιση της πλήρωσης των προδιαγραφών ασφαλείας, πυρασφάλειας και εξοπλισμού.

2. Νομικό Έλεγχο Τίτλων και Κανονισμού: Εξακρίβωση ότι δεν υφίστανται περιορισμοί από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή από τοπικές πολεοδομικές διατάξεις.

3. Φορολογικό και Εταιρικό Σχεδιασμό: Αξιολόγηση του αριθμού των ακινήτων και επιλογή της βέλτιστης μορφής (φυσικό πρόσωπο vs. σύσταση εταιρείας) σε συνεργασία με εξειδικευμένο φορολογικό σύμβουλο.

4. Προσαρμογή Τιμολογιακής Πολιτικής: Αναπροσαρμογή των τιμών στις πλατφόρμες για την κάλυψη των νέων προμηθειών και τη σωστή ενσωμάτωση του Τέλους Ανθεκτικότητας.

5. Οργάνωση Φακέλου Συμμόρφωσης: Δημιουργία πλήρους αρχείου με όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, δηλώσεις και παραστατικά, έτοιμου προς επίδειξη σε ενδεχόμενο έλεγχο.

Η προληπτική συμμόρφωση προστατεύει την επένδυση από απρόβλεπτες οικονομικές επιβαρύνσεις και εξασφαλίζει την απρόσκοπτη λειτουργία της δραστηριότητας σε ένα διαρκώς μεταβαλλόμενο ρυθμιστικό περιβάλλον.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές. Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.